núm. 18-19 (2008): (enero-diciembre) mercados inmobiliarios populares

Este artículo presenta los resultados y las conclusiones obtenidas de un trabajo de investigación realizado sobre las posibilidades de cualificar la periferia urbana de Bogotá a partir de la construcción de espacio público. El planteamiento parte de resultados obtenidos en investigaciones previas que han permitido concluir que la ciudad tiene una periferia infradotada de equipamientos y servicios urbanos básicos. Se proponen preguntas respecto a los postulados del Plan de Ordenamiento Territorial según la realidad ya conocida. Del análisis tanto de la realidad presente como de los planteamientos del POT se avanza en el análisis de las posibilidades existentes en ese último escenario para superar el estado de una periferia urbana defi citaria y desarticulada que se reconoce en la ciudad, especialmente para los desarrollos de vivienda de bajo costo.

Por años se pensó que en Caracas no existía un mercado informal de alquiler de viviendas. Una encuesta (n:832) en siete zonas informales demuestra todo lo contrario. El artículo analiza los aspectos sociojurídicos y las características del mercado: el bien transado, los cánones de arrendamiento, los actores y las normas que regulan el mercado. Se concluye que el estado venezolano, con sus controles y políticas sociales, se ha convertido en el principal promotor del mercado informal de alquiler y que por la libertad para alquilar los pobres son los agentes inmobiliarios que más contribuyen a satisfacer la creciente demanda de vivienda.

La propuesta es demostrar cómo el mercado inmobiliario informal en los asentamientos consolidados del Área Metropolitana de Buenos Aires puede ser entendido a partir del prisma de las redes sociales, organizaciones barriales y relaciones familiares de reciprocidad y cómo este mercado modifi ca, a su vez, dichas relaciones sociales, e incluso introduce nuevas reagrupaciones, no exentas de conflictos.

En América Latina se aplicó salvajemente el neoliberalismo, con resultados lamentables: no logró una acumulación capitalista sostenida, y se deterioraron las condiciones de vida de la población. Las ciudades neoliberales son más contradictorias que sus predecesoras capitalistas: mantienen sus vicios y perdieron sus pocas virtudes. En el siglo XXI, concluirá la urbanización mundial. Latinoamérica será una de las regiones más urbanizadas. Sus metrópolis y ciudades-región, con su gigantismo, desorden, dispersión, privatización, fragmentación, informalización, empobrecimiento, exclusión, confl ictividad, violencia y contaminación iniciaron este siglo en crisis estructural y social; su futuro aparece como la disyuntiva entre la profundización de su crisis, o el cambio de organización económica, social y territorial, para revertir sus componentes básicos.

El artículo propone elementos de interpretación para comprender el papel del mercado de arrendamiento en los barrios informales en Bogotá y ofrecer pistas para las políticas urbanas. Intenta responder al interrogante, ¿por qué ante el importante papel que cumple la propiedad del suelo y el elevado costo del alquiler, importantes fracciones de los sectores populares en Bogotá deciden arrendar un inmueble o una pieza a elevados precios en el mercado informal en lugar de acceder a la propiedad? Se analizan las estrategias residenciales de los arrendatarios a partir de la relación mercado de trabajo–mercado residencial, la valorización de la localización en las decisiones residenciales y de la movilidad residencial. El análisis sugiere que las decisiones residenciales de los arrendatarios son territorializadas. Se argumenta que factores endógenos a los asentamientos informales, como las redes sociales que defi nen relaciones socioeconómicas locales contribuyen a entender la elevada demanda en este mercado. Se muestra, sin embargo, que los arrendatarios aspiran a ser propietarios, ante lo cual la vivienda de interés social es una solución valorada por una baja proporción de los arrendatarios. Para concluir, se señalan algunas directrices para la política habitacional, que en articulación con los instrumentos de gestión del suelo pueden contribuir a hacer frente a la urbanización informal.

Se aborda el tema complejo de la planeación urbana en el contexto de los cambios fuertes generados por la reestructuración de la producción capitalista iniciada a fi nales del siglo XX, es decir por la globalización y su impacto en los países periféricos. Este análisis permite plantear varias recomendaciones: la visibilización de la ciudad real y la deconstrucción de la ciudad virtual promovida por el marketing urbano, la visibilización de los confl ictos, la reforma administrativa, la capacitación de los agentes de la planeación urbana y la reforma fundiaria.

Desde los años setenta diferentes entidades de la administración pública han planteado intervenciones sobre el espacio natural denominado Reserva Forestal Protectora Bosque Oriental de Bogotá, con la intención de preservarlo frente a las alteraciones de las que venía siendo objeto históricamente. Sin embargo, todas estas  intervenciones fueron infructuosas debido a que nunca se integró la visión urbana de este problema ambiental. Las nuevas propuestas de política pública, reproducen dicha tendencia, llevando irrefrenablemente al fracaso de la política pública y a perpetuar las tendencias del mercado inmobiliario.

En América Latina la tradición marxista desarrolló en los años setenta y ochenta una muy rica conceptualización sobre las prácticas populares de producción de hábitat que tuvo como eje el concepto de pluralidad de formas de producción. En este texto se plantea una actualización de esta refl exión involucrando en particular los aspectos de la circulación de los bienes inmobiliarios y las modalidades de acceso a la tierra: desde esta perspectiva se analizan los desarrollos recientes de modalidades “ilegales” o “informales” de urbanización y las políticas que al respecto se han formulado en los últimos tiempos, en una aproximación que pretende controvertir el dualismo explícito o implícito de otros enfoques.

Existe un gran vacío en los estudios urbanos, en particular de economía urbana, sobre el mercado informal de terrenos en las ciudades. La importancia actual de ese mercado y las perspectivas de su crecimiento futuro relacionadas con la evidente reducción de la ocupación (invasión) de tierras urbanas, imponen la urgencia de plantearlo como un objeto de estudio prioritario. El primer esfuerzo de investigación debe ser la construcción de bancos de datos e informaciones dinámicas sobre el mercado informal de tierras y de la movilidad residencial de los pobres. La pregunta que se debe formular sobre este mercado tiene que ver con sus similitudes y diferencias con respecto al mercado formal. Nuestra respuesta a este desafío se da en dos planos. El primero, a partir de un levantamiento empírico en las favelas de la ciudad de Río de Janeiro; el segundo tomando el mercado informal de tierras y la movilidad de los pobres urbanos como un objeto conceptual que permita re-problematizar temas tradicionales de la economía urbana ortodoxa (neoclásica).

Ver Documento.

Ver Documento.

Ver Documento.